REITs: o que são? Aprenda a investir no setor imobiliário americano

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O Congresso americano estabeleceu os REITs em 1960 como uma emenda à extensão do imposto especial de consumo de charutos. A disposição permite que os investidores comprem ações em carteiras de imóveis comerciais – algo que antes estava disponível apenas para indivíduos ricos e através de grandes intermediários financeiros.

Primeiramente, se você ainda não é familiarizado com este termo, deve estar se perguntando: afinal o que é um REIT?

REITs: o que são?

A sigla REIT representa o termo em inglês Real State Investment Trust. Que em uma tradução seria: fundo de investimento imobiliário. Assim fica mais fácil de entender certo?

Um fundo de investimento imobiliário funciona da seguinte forma;

Uma gestora/corretora é responsável por captar recursos de vários investidores. Assim este capital adquirido serve como a verdadeira arma do fundo, se torna trabalho do gestor do fundo decidir, onde, quando, e como investir estes recursos. Portanto, os lucros (ou prejuízos) são distribuídos proporcionalmente ao investimento de cada cotista. Bem simples.

Portanto, ao consideramos que é um fundo imobiliário, isto que dizer que o propósito do fundo será alocar os recursos captados no mercado imobiliário. Assim, a dinâmica mais tradicional destes fundos, é que o dinheiro seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois sejam locados ou arrendados. 

Assim, as propriedades em um portfólio REIT podem incluir complexos de apartamentos, centros de dados, instalações de saúde, hotéis, infraestrutura – na forma de cabos de fibra, torres de celular e dutos de energia – edifícios de escritórios, centros de varejo, autoarmazenamento, woodland e armazéns.

Dessa maneira, é possível que os investidores vivam da renda destes fundos, com a praticidade de apenas comprar cotas. Um investimento em um imóvel físico específico pode ser muito mais dispendioso, além de contar com uma série de burocracias e detalhes legais necessários para ser um proprietário. Portanto, estas obrigações ficam restritas aos administradores do fundo, livrando os cotistas das maiores dores de cabeça existentes em possuir um imóvel.

Então, um REIT, nada mais é, que um fundo de investimento imobiliário, contudo, estes atuam no mercado americano.

Logo, se investir em imóveis no Brasil já é complicado, imagina só investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos?

Os REITs facilitam a vida de muitos rentistas ao redor do mundo

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Como um REIT é classificado?

Primeiramente, precisamos logo destacar que o REIT, apesar de funcionar como um fundo, define, na verdade, uma empresa imobiliária que detêm ou administra uma propriedade voltada para a geração de renda.

Contudo, não é qualquer empresa que detenha um imóvel americano que pode ser considerada um REIT.

Para uma empresa ser considerada uma REITs, ela precisa ter a maioria simples (51%) de seus ativos ligados ao setor imobiliário. Além disso, é preciso que 90% do lucro tributável seja direcionado aos acionistas como dividendos. Em alguns casos, as empresas chegam a pagar até mesmo 100% de dividendos!

Contudo, por sua vez, os acionistas pagam o imposto de renda sobre esses dividendos. Assim, mantendo uma relação de equilíbrio econômico entre os gestores e cotistas.

Além disso, é importante destacar, que os REITs ainda possuem algumas classificações:

mREITs

mREITs (ou REITs hipotecários). Estes não possuem imóveis diretamente, em vez disso, eles financiam imóveis e ganham receita com os juros sobre esses investimentos.

Equity REITs

Estes, por sua vez, é a categoria mais simples, assim consistem em ações de REITs negociadas publicamente. Os REITs de ações possuem ou operam imóveis geradores de renda. O mercado e a Nareit costumam se referir a REITs de ações simplesmente como REITs.

vPNLRs

Public, non-listed REITs (PNLRs), ou simplesmente: REITs públicos não listados. Estes estão registrados na SEC, mas não negociados nas bolsas de valores nacionais. As opções de liquidez variam e podem assumir a forma de programas de recompra de ações ou transações de mercado secundário, mas geralmente são limitadas.

Private REITs

REITs privados funcionam como ofertas isentas de registro na SEC e cujas ações não fazem parte das negociações das bolsas de valores nacionais.

Por que investir em REITs?

Os REITs historicamente têm proporcionado retornos totais competitivos, com base na alta e constante receita de dividendos e na valorização do capital de longo prazo. Sua correlação comparativamente baixa com outros ativos também os torna um excelente diversificador de portfólio, que pode ajudar a reduzir o risco geral do portfólio e aumentar os retornos. Estas são as características do investimento imobiliário baseado em REIT.

Assim, estas características consistem em armas poderosas para investidores. Afinal, apesar de não possuir altas taxas de rentabilidade, os REITs existem de forma estável no mercado. Afinal podemos considerar um imóvel como um bem inelástico, e as variações do mercado não trazem grandes problemas para o valor destes imóveis.

É interessante destacar, que imóveis ainda possuem uma valorização de cerca de 10% ao ano. Assim, se torna uma opção bastante interessante para estar de olho.

Além das vantagens do mercado imobiliário, um REITs ainda possui uma ótima vantagem em comparação aos investimentos mais tradicionais do mercado.

O pagamento de dividendos. Dividendos é o que permite os rentistas serem rentistas. Existem sim ações que paguem dividendos, contudo, este pagamento está muito atrelado ao desempenho da empresa. No entanto, um REIT depende apenas da renda gerada para gerar seus dividendos. Um bom exemplo prático, seria um REIT com exposição aos shoppings comerciais. Afinal, a renda do aluguel é praticamente certa, e assim garante seus dividendos.

O mercado especulativo é sim, mais recompensador, possuindo as maiores margens de lucro. Contudo, investidores mais conservadores podem sim, querer optar por uma fonte de renda mais segura e estável.

Como investir ?

Então, partimos para a pergunta, como podemos investir em REITs?

Primeiramente, um investidor pode comprar ações em um REIT, afinal um REIT é uma empresa que está listada nas principais bolsas de valores, assim como qualquer outra ação pública. Os investidores também podem comprar ações em um fundo mútuo REIT ou fundo negociado em bolsa (ETF).

Os ETFs tem ainda mais diversificação, possuindo em seu portfólio vários REITs, reduzindo ainda mais seus riscos.

Um corretor, consultor de investimento ou planejador financeiro pode ajudar a analisar os objetivos financeiros de um investidor e recomendar investimentos REIT apropriados.

Os investidores também podem investir em REITs públicos não listados e REITs privados.

Por fim, não deixe de conferir, 3 REITs para você começar a lucrar com imóveis americanos. Clique aqui e confira!

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